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Que le bien fasse ou non partie d’une copropriété, le propriétaire d’un bien doit généralement supporter des charges, dont certaines peuvent être récupérées auprès du locataire. Pas d’improvisation ici : la loi fixe clairement les charges récupérables et les obligations du propriétaire en la matière. On fait le point !
Que sont les charges récupérables ?
Les charges locatives récupérables sont des dépenses que doit payer le propriétaire et qu’il peut se faire rembourser par le locataire.
Le remboursement de ces dépenses peut se faire de différentes façons : paiement par provision avec régularisation annuelle ou paiement au forfait. Dans la majorité des cas, les charges locatives sont versées sous forme de provision et doivent donc faire l’objet d’une régularisation annuelle afin de prendre en compte leur montant réel.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 classe les charges récupérables en trois grandes catégories de dépenses :
- Les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Par exemple : les salaires du personnel de l’immeuble.
- Les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Par exemple : l’entretien d’une chaudière d’immeuble ou la peinture des parties communes.
- Les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Par exemple : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Une liste précisément définie par la loi
Qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, ces charges sont limitativement énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être répercutées sur le locataire. Ainsi, les charges récupérables auprès du locataire sont les suivantes :
- Assenseurs et monte-charge : Dépenses d’électricité, Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations (visite périodique, nettoyage, graissage, dépannage, etc).
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Installations individuelles : Dépenses d’alimentation commune de combustible, Exploitation et entretien courant, menues réparations.
- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation : Exploitation et entretien courant, menues réparations, Entretien de propreté. (frais de personnel).
- Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) : Dépenses relatives à l’électricité, à l’essence et à l’huile, Exploitation et entretien courant, Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
- Hygiène : Dépenses de fournitures consommables, Exploitation et entretien courant ;
- Élimination des rejets (frais de personnel) : Dépenses de fournitures consommables, Exploitation et entretien courant, Élimination des rejets (frais de personnel).
- Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation : Fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique, Exploitation et entretien courant.
- Impositions et redevances : Droit de bail, Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, Taxe de balayage, Redevance d’assainissement.
Enfin, soulignons que l’imputation du salaire du concierge en charges récupérables dépend des tâches qu’il effectue. En effet, le décret du 26 août 1987 précise que le salaire du concierge est imputable à hauteur de 75 % en charges récupérables s’il sort les poubelles et nettoie les parties communes, et à hauteur de 40 % s’il ne réalise qu’une seule de ces deux prestations. À vous de bien vérifier !
