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La Société Civile Immobilière est une démarche courante pour les projets immobiliers. Elle peut être utilisée comme véhicule fiscal pour détenir des actifs afin de réduire l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus perçus de ces actifs.
Les associés
Pour entamer le processus de création de votre SCI, il est important de s'assurer que vos futurs associés ont la capacité de le faire.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique créée par un acte de constitution, qui peut être créée en France par deux (minimum) ou plusieurs personnes qui souhaitent acquérir ou gérer des biens immobiliers et partager les bénéfices provenant de leur cession. Ces associés bien évidement être mineurs, non émancipés, sous réserve de l'accord des parents. Veillez donc à vous associer avec quelqu’un qui a les mêmes ambitions que vous !
L’objet social
L'objet social de la SCI est un élément qui figure rapidement lors de la création d'une SCI. L'objet de la SCI correspond aux opérations que la société peut entreprendre. Il doit être spécifié dans les statuts de la SCI et obligatoirement figurer au sein des statuts de la SCI en incluant :
- La gestion et l'administration d'un ou plusieurs biens immobiliers
- La mise en location des biens immobiliers
- La construction ou la rénovation d'immeubles
- La vente de biens immobiliers.
Il est important de définir clairement l'objet social de la SCI afin de fixer les limites de ses activités et de protéger les associés contre tout risque d'activités illégales ou illégitimes.
L’objet social (le champ d’activité) de la SCI qui doit obligatoirement être civil, licite et possible. Par exemple, il ne peut pas être de nature commerciale et contraire aux bonnes mœurs ;
Le capital social
Les associés peuvent librement déterminer le montant du capital social lors de la création, mais il est recommandé de le fixer à un niveau suffisant pour couvrir les dépenses liées à la gestion des biens immobiliers et pour faire face à d'éventuels imprévus. Les apports en nature doivent être évalués par un expert et leur valeur doit être inscrite dans les statuts de la SCI. Les associés peuvent également s'engager à verser des apports complémentaires en cas de besoin.
L'apport en nature (terrains, bâtiments, etc.) sera évalué par un rapport d'expertise. La valeur de cet apport sera indiquée en euros par mètre carré ou par pied carré. La banque dépositaire conservera ce document et le mettra à disposition sur demande de tout associé ou créancier. Il est important que cette évaluation reflète à la fois la valeur marchande actuelle et sa valeur de développement potentiel (sa valeur en tant qu'investissement).
Le produit de la liquidation est réparti en fonction de la part de chaque associé dans le capital (et non en fonction de son investissement initial). Chaque associé a donc le droit de récupérer son investissement initial plus une éventuelle plus-value réalisée pendant sa participation dans la SCI.
La nomination d’un gérant
La nomination d'un gérant dans une Société Civile Immobilière (SCI) est un choix important pour la gestion de la société. Le gérant est responsable de la gestion courante de la SCI et de la mise en œuvre des décisions prises par les associés.
Le gérant peut être un associé ou une personne extérieure à la SCI. La nomination du gérant doit être formalisée dans les statuts de la SCI ou par une décision unanime des associés. Les pouvoirs et les obligations du gérant sont définis dans les statuts de la SCI et peuvent être limités par les associés. Il est important de choisir un gérant en qui vous avez confiance et qui dispose des compétences nécessaires pour gérer efficacement la SCI. Le gérant peut être révoqué à tout moment par les associés, en respectant les formalités légales requises.
En général, la nomination d'un gérant simplifie la gestion de la SCI, car elle délègue les tâches administratives à une personne désignée, ce qui peut permettre aux associés de se concentrer sur d'autres aspects de leurs activités. Cependant, il est important de s'assurer que le gérant agit toujours dans le meilleur intérêt de la SCI et de ses associés.
Nom de la SCI
Le nom d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être choisi librement par les associés, mais il doit respecter certaines règles :
- il ne doit pas être similaire à celui d'une autre société existante
- il ne doit pas comporter de mots interdits ou de termes trompeurs
- il doit comporter la désignation "SCI" ou "Société Civile Immobilière".
